房地产下跌风险排行分析

国泰君安首席经济学家林采宜通过分析温州、鄂尔多斯和其他类似城市的数据，计算出了房地产下跌风险最大的15个城市。其中和金华、浙江首当其冲，下跌指数为80。

据林采宜分析，温州房价自2011年底以来一落千丈，至今依然萎靡不振;2012年后的鄂尔多斯“鬼城”风暴又开始了，烂尾楼暴露无遗。尽管两个城市的房地产崩盘方式不同，但它们有一个共同的原因——私人资本对房地产的过度投资、产业的高杠杆率和风险积累。

国泰君安通过结合房地产投资盈余程度、私人资本活动、资本投资房地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度来考虑一个城市(地区)的房地产衰退风险。研究发现，过度投资房地产的影响最大，其次是活跃的民间资本和投资房地产而非实体经济的概率。近两年实体经济放缓影响最小。因此，将这四种风险标准化后，分别赋予0.4、0.3、0.2、0.1的权重，对风险进行综合排序。

综合分析，风险排名前15位的城市分别是：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。

如何发现房地产下跌的先兆?

1、空房大大增加

有个房产中介曾经说过，最简单的炒房方式就是晚上把小区所有空置的房子都开灯。只要晚上几乎没有关灯的房子，小区就会卖的很好。所以，如果你看到空置的房子大量增加，说明这个时候楼市很冷，那么房价怎么可能不降呢?而且空置的房子越多，房价跌得越厉害。

2、交易纠纷增加

在房地产市场，有交易纠纷是正常的。然而，如果交易纠纷大幅增加，则意味着楼市存在很大问题，例如，当卖方违约更多时，意味着房价处于上涨期;但是，如果看到买家违约增加，说明此时房价已经大幅下跌，买家违约越多，说明房价下跌的更厉害。

3、资金从楼市撤出

高房价往往需要大量资金来支撑。一旦资金出现短缺，楼市的高房价将难以维持，很容易下跌。此外，资金撤离得越快，房价下跌得越厉害。因此，在判断房价趋势时，我们不妨分析一下楼市资金的情况。如果你看到大量资金离开楼市，那最好等楼市稳定下来再考虑买房。在分析楼市的情况时，我们应该更多地关注住房企业的动态，如收入和融资进度。

4、中介服务的热情

作为房地产市场上一个极其重要的角色，房地产经纪人可以从他们对客户的服务态度来判断楼市是变暖了还是变冷了。例如，当你看到房地产经纪人非常热情，他们对每一个客户都持之以恒，这意味着楼市此时情况不好，房地产经纪人越热情，楼市就越冷。这个时候房价怎么不暴跌?

5、土地价格暴跌

地价往往直接决定房价走势，毕竟他们属于面粉和面包的关系。如果看到大量土地流动，地价处于下行通道，说明此时的楼市问题很大，房价必然会下跌，地价越跌房价越跌。

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